Как произвести обмен квартиры на квартиру

Обмен квартирами между родственниками: как произвести обмен приватизированного жилья, требования к договору мены, список документов | Жилищный консультант

Как произвести обмен квартиры на квартиру

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого.

Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц.

Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных).

В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами.

Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому.

 Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

  • Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
  • Определение сторон, включающее персональные данные.
  • Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
  • Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
  • Условия передачи, включающие в себя порядок обмена, комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
  • Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми.

Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
  2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
  3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
  4. Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
  7. Оформить новый паспорт БТИ.
  8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
  9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в ТСЖ и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

  1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
  2. Паспорта сторон.
  3. Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
  4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при приватизации или наследстве.
  5. Кадастровый паспорт, ранее полученный в БТИ.
  6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
  7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
  8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

  1. Заключить договор об обмене.
  2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
  3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

  • Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
  • Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране.

В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Заключение

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

  1. Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;
  2. Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
  3. При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора социального найма
  • Образец договора мены

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Обмен квартиры
  2. ТСЖ
  3. Документы для обмена жилыми помещениями
  4. Приватизация

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/obmen-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Как произвести обмен квартиры на квартиру

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Как правильно обменять квартиру

Как произвести обмен квартиры на квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов.

Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи.

Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены.

Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств.

Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности.

Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Как произвести обмен квартиры на квартиру

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Сила закона
Добавить комментарий